【内涵】泰国投资指南泰国土地和房地产法律制度

2024年07月15日

　　泰土地投资一直是南亚土地市场投资的一片热土，本文介绍泰的土地与房屋法律制度，为泰投资者提供土地及房买卖租用的风险提示及法律建议。

　　曼谷的交通基础设施令人印象深刻，超过四分之三的写字楼都位于城市的公交通线路附。商区CBD拥有最多的优质办公空间。年，该地区需求的增加和空置率的降低导致房价大幅上涨，现在入住率已经高达90。此外，在主要基建设施附的其他地区，也有不少写字楼在建设当。

　　在更多的边缘地区新开发的高质量办公空间正吸引着跨企业的注意，尤其是在疫情期间，多个家的投资者正在寻觅合适的发展空间，新开发的项目会受到比往时更多的注意。

　　根据泰法律，房地包括永久固定在土地上或构成土地组成部分的土地和财。房地的法律关系主要由民商法和土地法调整。

　　下面分别概述房地的基本形式所有权类型和所有权文件之间的区别。

　　土地上可以存在所有权，也可以存在占有权。

　　土地的所有权凭证是土地权属契约Title Deed。土地权属契约是泰最安全最具市场价值的土地权证。

　　根据土地法的规定，具有占有权的土地所有者可以为特定目的或在某些条件下使用或占用土地。土地占有权的凭证有使用权证书土地使用证明证书和土地占有权证书等多种形式。持有土地使用证的土地，一般会被认定为可供买卖的土地，因为它可以被确权为土地权属契约。

　　一般说，民商法将土地和位于土地上的建筑视为房地。这是因为建筑是永久固定在土地上的，是土地的组成部分。在实践一般可以判断，土地所有人被认为是在其土地上建造的建筑物的所有人，或者建筑物所有人有权利或被允许使用土地，例如以土地租赁的形式使用土地。建筑物占有人对土地无所有权的，土地和建筑物视为相对独立的不动，建筑物不作为土地的组成部分。根据泰法律，普通建筑业主不会获得建筑所有权文件。在实践，建筑许可证或正式的建筑销售合同是建筑物所有权的初步证据。

　　登记为管财的建筑物的所有权应分为单独的所有权部分，包括专有的房和房所有者有的同财。个人单位和有财的登记所有权是区分商品房与其他类型的房地的主要特征。物业管理单位的房证会发给单位持有人，作为该房所有权的证据。除了民商法和土地法，商品房的法律关系也受商品房法调整。

　　一般说，泰实行土地和建筑物登记制度，其房地交易应以书面形式进行，并向土地部门的登记官登记。根据相关法律，这一制度有一些例外，不按上述规定办理的，双方交易对内有效，但当事人不能向善意第三人主张对该不动的权利和所有权。除登记外，根据相关法律法规，可能还需要办理某些手续，例如某些房地的交易在登记前需要公告。向登记官登记的交易将记录在该不动的所有权文件上。已登记的资料及有关文件可供公众查阅。

　　当事人可以在合同自由选择和规定适用的准据法。但是，法律适用冲突法第3章规定，标的物为不动的，准据法为该不动所在管辖区的法律。因此，在实践，与泰房地有关的协议当事人通常选择泰法律，因为与房地有关的权受泰法律管辖。

　　亚洲金融危机后，房地市场逐渐复苏。有关部门推出了几项措施，以促进对泰房地市场的投资。房地公开发行基金PFPO是支持投资房地市场的金融工具之一。PFPO市场已经持续增长了十多年，导致了2012年房地的另一个演变，房地投资信托基金REITs被推出取代PFPO。

　　在过去十年，泰房地市场经历了缓慢但持续的上升趋势。这一上升趋势的一个关键原因是越越多的外人决定在泰生活，无论是工作还是享受退休生活，更好的经济前景导致泰房地更高的入住率和购买率。然而，泰不同城市之间的市场表现有所不同。

　　2019年以，全球房地市场面临重大变化。随着灵活办公和联合办公的趋势，办公空间的赛道正在发生变化。电子商和网上购物的转变的趋势减少了零售空间的需求，但泰市场对仓库和工厂的需求增加了。泰房地市场受到疫情的严重影响部分原因是泰严重依赖旅游业和居住在主要城市的外籍人士。在2020年第二季度，新开发的房地数量减少了73以上。大多数头部泰开发商在2020年第一季度利润开始下降。在这样一个不确定的环境下，对现金流和业链的担忧，以及买家在验房时面临的困难，都导致了大多数类型的房需求下降。

　　由于泰金融机构收紧了房地开发项目的贷款，当地开发商被迫与外合作伙伴组建合资企业以获得资金。自2018年以，泰和外合作伙伴成立了20多家合资企业，在曼谷开发住宅和商业项目。在曼谷的合资项目，75以上是与日本公司成立的。年，泰房地开发商普遍采用的筹资方式包括通过向公众建立公开上市的REITs发行债券或信托。

　　由于篇幅原因，关于泰房的外投资结构化投资土地建筑及房地交易税等内容，我们将在下一篇详细讲解。

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